Déplafonnement du loyer commercial : comment le preneur peut le contester ?

Le déplafonnement du loyer commercial est l'un des contentieux les plus redoutés par les commerçants, artisans et dirigeants de PME exploitant un local en bail commercial. Lorsqu'un bailleur invoque le déplafonnement à l'occasion d'un renouvellement ou d'une révision, l'augmentation du loyer peut atteindre plusieurs dizaines de pourcents, mettant en péril l'équilibre financier d'un commerce parfois fragile.

Bonne nouvelle pour le preneur : le déplafonnement n'est jamais automatique. Le bailleur doit démontrer qu'il remplit les conditions strictes posées par le Code de commerce, et le locataire dispose d'outils juridiques solides pour contester sa demande, plafonner le nouveau loyer ou, à tout le moins, en limiter l'augmentation.

Cet article fait le point sur les réflexes juridiques essentiels à adopter face à une demande de déplafonnement, sur les arguments à mobiliser et sur la procédure à suivre.

Qu'est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?

Quel est le principe du plafonnement applicable au bail commercial ?

En principe, le loyer du bail commercial renouvelé est plafonné. Cela signifie que la hausse de loyer applicable lors de la prise d'effet du bail renouvelé ne peut pas dépasser la variation, depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) publiés par l'INSEE.

Ce mécanisme protecteur est posé par l'article L145-34 du Code de commerce. Il garantit au preneur une certaine prévisibilité, en évitant que le loyer ne s'aligne brutalement sur les prix de marché lors de chaque renouvellement.

Le même esprit s'applique en cas de révision triennale (article L145-38 du Code de commerce) : la majoration ou la diminution du loyer ne peut, en principe, excéder la variation de l'ILC ou de l'ILAT intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Dans quels cas le bailleur peut-il invoquer le déplafonnement ?

Le bailleur peut écarter la règle du plafonnement et demander la fixation du loyer à la valeur locative réelle dans plusieurs hypothèses :

• En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 du Code de commerce, à savoir les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.
• Lorsque le bail a une durée supérieure à neuf ans, ce qui est exceptionnel mais fréquent dans certains baux investisseurs.
• Lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans au jour de la délivrance du congé ou de la demande de renouvellement.
• Lorsque le local est un local monovalent, un terrain nu ou un bureau exclusivement utilisé comme tel : ces locaux échappent à la règle du plafonnement en application des articles L145-36 et L145-37 du Code de commerce.

Hors ces cas, le plafonnement reste la règle et toute demande de déplafonnement doit être rejetée.

Comment vérifier si la demande de déplafonnement est légitime ?

Quels sont les premiers réflexes juridiques à adopter ?

À réception d'un mémoire ou d'une proposition de renouvellement déplafonnée, le preneur doit immédiatement :

• Vérifier la date d'effet du bail et calculer précisément la durée écoulée, en intégrant les éventuelles périodes de tacite prolongation. C'est la condition pour identifier si l'on est dans le cadre d'un bail de plus de neuf ans ou d'une tacite prolongation supérieure à douze ans.
• Relire le bail initial et ses avenants, en particulier la clause de destination, la durée stipulée et les obligations respectives des parties.
• Identifier précisément le fondement invoqué par le bailleur : modification des facteurs locaux de commercialité, travaux d'amélioration, changement de destination, durée du bail, nature du local.
• Ne jamais signer d'avenant ou d'accord amiable sans avoir préalablement consulté un avocat. Une fois la nouvelle valeur acceptée, il est juridiquement très difficile de revenir en arrière.

Le délai de prescription des actions en fixation du prix du bail renouvelé est de deux ans à compter de la date pour laquelle le nouveau prix doit s'appliquer (article L145-60 du Code de commerce). Le preneur dispose donc d'un temps utile, mais la réactivité reste essentielle pour préserver ses arguments et préparer la défense.

Comment contester la preuve d'une « modification notable » ?

Le motif le plus fréquemment invoqué par les bailleurs est la modification notable des facteurs locaux de commercialité. C'est aussi le terrain où le preneur dispose des arguments les plus efficaces.

Selon l'article R145-6 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'importance de la ville, du quartier ou de la rue, de la répartition des activités dans le voisinage, des moyens de transport et de l'attrait commercial de l'emplacement. Pour justifier le déplafonnement, la modification invoquée doit être à la fois :

• Notable, c'est-à-dire significative et non simplement perceptible.
• Favorable au commerce considéré, ce qui suppose un lien direct avec l'activité réellement exercée dans les lieux.
• Effective, c'est-à-dire produite et constatée sur la période du bail expiré.

Le preneur peut donc contester :

• L'absence d'incidence réelle des changements urbains invoqués sur son activité spécifique. Une nouvelle ligne de transport ou la piétonnisation d'une rue peut bénéficier à certains commerces et pénaliser d'autres.
• L'ancienneté des changements, qui auraient dû être pris en compte lors d'une fixation antérieure.
• La modification négative des facteurs locaux, par exemple la fermeture de commerces voisins, la baisse de fréquentation, des travaux pénalisants ou la perte d'attractivité du quartier.

Lorsque les facteurs locaux ont évolué défavorablement, le preneur peut même retourner l'argument et solliciter, au contraire, une diminution du loyer.

Quel rôle joue la valeur locative dans la contestation ?

Si le déplafonnement est juridiquement acquis, la bataille se déplace alors sur la détermination de la valeur locative. L'article L145-33 du Code de commerce énumère les cinq critères à prendre en compte : les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le décret précise ces éléments aux articles R145-3 à R145-11 du Code de commerce. Le preneur peut notamment contester :

• La surface pondérée retenue, qui doit refléter la commodité d'usage des différentes parties du local.
• L'état d'entretien, la vétusté ou les non-conformités aux normes du travail, qui doivent jouer en défaveur du bailleur lorsqu'elles ne sont pas corrigées.
• Les obligations contractuelles mises à la charge du preneur, par exemple les grosses réparations, les taxes refacturées ou des sujétions particulières, qui justifient un abattement.
• Les références locatives produites par le bailleur, en démontrant qu'elles concernent des locaux non comparables (situation, surface, destination, état).

La jurisprudence rappelle régulièrement qu'il ne peut être tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus-values résultant de sa gestion durant la durée du bail en cours (article L145-38 du Code de commerce). C'est un argument de défense majeur pour les commerçants ayant réalisé des travaux et développé une clientèle.

Comment se déroule la procédure de contestation ?

Devant quelle juridiction porter le contentieux ?

La fixation judiciaire du loyer est confiée à un magistrat spécialisé : le juge des loyers commerciaux, qui n'est autre que le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble ou le juge qui le remplace. C'est ce que prévoit l'article R145-23 du Code de commerce.

La procédure est écrite et se déroule sur mémoires. Chaque partie expose ses arguments dans un mémoire préalable, et le juge statue après échange contradictoire. Une expertise judiciaire est très souvent ordonnée pour évaluer la valeur locative, ce qui suppose une stratégie soignée dès le dépôt des dires à l'expert.

Pendant toute la durée de l'instance, le preneur reste tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, ou, le cas échéant, au prix provisionnel fixé par le juge, sauf compte à faire entre les parties après fixation définitive (article L145-57 du Code de commerce). Le preneur conserve ainsi la jouissance du local, sans risque d'expulsion pour ce seul motif.

Quel est l'effet du « lissage » à 10 % sur l'augmentation ?

Même lorsque le déplafonnement est admis, le législateur a prévu un mécanisme de lissage protecteur du preneur. Depuis la loi Pinel de 2014, l'article L145-34 du Code de commerce dispose que la variation de loyer qui découle d'un déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Cet étalement s'applique également en cas de révision triennale lorsqu'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative (article L145-38 du Code de commerce). C'est un levier de défense essentiel : même si la hausse théorique est forte, son effet annuel est limité à 10 %, ce qui rend l'opération bien plus supportable pour le preneur.

Le preneur peut-il refuser le renouvellement après la fixation du loyer ?

Oui. Si, à l'issue de la procédure, le loyer fixé par le juge reste trop élevé au regard de l'économie du commerce, le preneur peut renoncer au renouvellement dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision définitive (article L145-57 du Code de commerce). Cette option doit être pesée attentivement avec un avocat, car elle suppose en principe la libération des lieux et la perte de l'emplacement, mais elle peut, dans certains cas, constituer un levier de négociation utile face à un bailleur intransigeant.

Quel exemple concret illustre la contestation d'un déplafonnement ?

Cas pratique. Un restaurateur exploite un local à Paris depuis quatorze ans, dans le cadre d'un bail commercial initialement conclu pour neuf ans, puis tacitement prolongé. À l'expiration, le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement à un loyer doublé, en invoquant la tacite prolongation supérieure à douze ans et la piétonnisation récente du quartier.

Trois axes de contestation peuvent être mobilisés :

• Le calcul exact de la durée du bail doit être vérifié : si la durée écoulée au jour du congé est inférieure à douze ans, la règle du plafonnement s'applique pleinement et l'argument du bailleur tombe.
• Si la durée dépasse douze ans, la fixation à la valeur locative reste discutable : la piétonnisation n'a pas nécessairement profité à toutes les activités, et l'expertise pourra démontrer que la fréquentation du restaurant n'a pas augmenté, voire a baissé du fait du report du stationnement.
• En tout état de cause, le lissage à 10 % par an s'applique, ce qui permet d'absorber progressivement la hausse et de préserver l'équilibre financier de l'exploitation.

Une telle situation peut conduire, après procédure ou négociation, à une augmentation finale très inférieure à la demande initiale, voire à un maintien du plafonnement.

Comment le cabinet Aknin Avocats accompagne-t-il les preneurs ?

Le cabinet Aknin Avocats, basé à Paris, intervient régulièrement aux côtés des preneurs de baux commerciauxconfrontés à une demande de déplafonnement, qu'il s'agisse de commerçants indépendants, de franchisés, de groupes de restauration ou de PME.

L'accompagnement proposé couvre l'ensemble du contentieux du déplafonnement et de la fixation du loyer :

• Audit du bail commercial et analyse précise des conditions du déplafonnement invoqué par le bailleur.
• Définition d'une stratégie contentieuse : contestation du principe du déplafonnement, discussion de la valeur locative, négociation amiable, recours au lissage à 10 %.
• Représentation devant le juge des loyers commerciaux et suivi de l'expertise judiciaire, étape clé de la procédure.
• Recherche de solutions amiables lorsqu'un accord équilibré peut être trouvé, par voie de protocole transactionnel ou d'avenant.
• Sécurisation des conditions de renouvellement dans la durée, en anticipant les futures révisions triennales et les clauses d'indexation susceptibles de déclencher une révision en application de l'article L145-39 du Code de commerce.

Confronté à un projet de renouvellement, à un mémoire en fixation du loyer ou à une revalorisation jugée excessive, le preneur a tout intérêt à anticiper la défense et à mobiliser, dès les premières discussions, un conseil expérimenté. Le cabinet Aknin Avocats se tient à la disposition des dirigeants et exploitants pour analyser leur situation et bâtir, avec eux, la stratégie la plus adaptée à la préservation de leur activité.